ВС объяснил, когда бездействие считается недобросовестным
Общество не возвращало собственнику земельные участки почти два года. Тот обратился в суд и оказался должен компании, которая использовала эту недвижимость, внушительную сумму. В деле разобрался ВС.
В период с ноября 2018-го по октябрь 2019 года индивидуальный предприниматель Брылев Александр приобрел 92 земельных участка. На момент покупки они находились в пользовании ООО «Племзавод Кирова». Добровольно общество участки Брылеву не уступило: часть предпринимателю удалось истребовать в судебном порядке (дело № А53-33433/2019), а почти половиной оставшихся участков «Племзавод Кирова» продолжал пользоваться до июня 2020-го.
Предприниматель обратился в суд за взысканием с общества полученных доходов за период до возврата ему участков (дело № А53-17503/2020). Племзавод вспомнил, что в 2020 году предприниматель осуществил незаконную уборку урожая, и предъявил встречный иск. Оба иска удовлетворили частично, причем в результате зачета требований предприниматель остался должен «Племзаводу Кирова». Суды посчитали, что владение и пользование общества было добросовестным.
Бизнесмен результатами рассмотрения дела остался недоволен и обратился в Верховный суд. Брылев называет действия общества самовольным захватом его земельных участков. Он отметил, что «Племзавод Кирова» узнал о прекращении договоров аренды не позднее внесения изменений в ЕГРН. Значит, общество недобросовестно бездействовало, когда не возвращало земельные участки.
ВС обратил внимание, что все договоры аренды содержат аналогичный по содержанию пункт 2.3, согласно которому при переходе долей в праве собственности на землю по наследству или вследствие сделок с земельными долями действие договора с прежним собственником прекращается. Но первоочередное право на покупку и аренду долей остается за обществом, а с новым участником долевой собственности заключается новый договор на общих условиях. Рассматривая дело, суды учли это отменительное условие и посчитали договоры прекращенными, но при этом проигнорировали приоритетное право племзавода на покупку и аренду долей.
«При наличии подобного условия у общества возникали соответствующие правомерные ожидания на сохранение права владения и пользования, в том числе в случае выдела доли арендодателем для последующей продажи», — отметил ВС.
Экономколлегия отменила принятые по делу решения. Теперь первой инстанции предстоит снова рассмотреть спор и «с достаточной степенью достоверности определить объем прав и обязанностей предпринимателя и общества в отношении спорных земельных участков и выращенного на них урожая».