ВС решал, что может взыскать покупатель по зависшей сделке
Продавец с покупателем договорились по сделке с недвижимостью, но из-за Росреестра она зависла. Из-за этого покупатель потребовал возместить ему убытки и выплатить проценты за пользование его деньгами. Три инстанции с этим согласились. Тогда продавец обратился в Верховный суд. Он уверяет что одновременно присудить убытки и проценты нельзя.
13 июня 2020-го компания «Голд Тайм» договорилась с АО «Государственный проектно-конструкторский и научно-исследовательский институт авиационной промышленности» о покупке его недвижимости в Москве за 500 млн руб. Эти помещения собственник сдавал в аренду. Покупатель сразу внес задаток в 97 млн руб., а первого сентября — всю остальную сумму.
В договоре стороны указали, что в течение трех дней после его подписания продавец вместе с покупателем должны послать в управление Росреестра по Москве пакет документов для переоформления имущества. 30 июня все бумаги отправили в ведомство. 10 июля чиновники приостановили регистрацию. Причиной для такого решения стало письмо госинспекции по недвижимости о нецелевом использовании участка, где расположены объекты. А еще Росреестр посчитал недостаточным представленный комплект документов. В итоге оформили переход собственности только 7 апреля 2021-го.
После этого «Голд Тайм» потребовал от продавца возмещения убытков в 10,6 млн руб. Компания настаивала, что могла получать плату по действовавшим договорам аренды приобретенных объектов. Но из-за того, что сделка зависла, эти арендаторы платили ответчику. Также фирма просила взыскать 15,5 млн руб. как проценты за пользование чужими деньгами. Эту сумму истец посчитал от общей стоимости сделки.
АС Москвы удовлетворил иск частично (дело № А40-180355/2021). Он полностью взыскал убытки, а проценты снизил до 3 млн руб. в порядке ст. 333 ГК («Уменьшение неустойки»). 9-й ААС посчитал, что указанную норму применять нельзя. Суд отметил, что до перехода прав собственности между продавцом и арендаторами сохранялись отношения. АО «Государственный проектно-конструкторский и научно-исследовательский институт авиационной промышленности» даже после продажи продолжил извлекать прибыть от имущества, получая арендную плату. В итоге апелляция удовлетворила иск полностью. Кассация с этим согласилась.
Нельзя взыскать и убытки, и проценты
Тогда ответчик обратился в Верховный суд. Он настаивает, что одновременное взыскание убытков и процентов за пользование чужими деньгами противоречит ст. 393 ГК («Обязанность должника возместить убытки») и ст. 395 ГК («Ответственность за неисполнение денежного обязательства»). Еще по, по мнению кассатора, истец неправильно рассчитал сумму процентов. Он учитывал полную сумму сделки (500 млн руб.) и отсчитывал с первого дня просрочки. Тогда как полную оплату продавец получил только 1 сентября 2020 года.
На заседании в ВС представитель АО «Государственный проектно-конструкторский и научно-исследовательский институт авиационной промышленности» Юрий Козлов отметил: процесс государственной регистрации — это отношения Росреестра с заявителями, которыми являются истец и ответчик. По его мнению, в данном случае неуместно ставить вопрос о нарушении его доверителем каких-либо обязательств. Потому что регистрация недвижимости — это административный процесс, а не обязательство организации.
Продавец должен был передать имущество покупателю и сделал это в течение трех дней с момента переоформления. Так, переход собственности произошел 7 апреля 2021-го, а помещение новому собственнику передали 9 числа.
Татьяна Горецкая, которая представляла интересы компании «Голд Тайм», отметила, что в поданном комплекте документов в Росреестр отсутствовали некоторые бумаги. В том числе из-за этого регистрация затянулась. Еще юрист указала, что ответчик мог оспорить решение ведомства о приостановке оформления, но этого не сделал. Судья ВС Алексей Якимов подчеркнул, что если бы собственник обратился в суд для оспаривания решения органа, то на это ушло время. «Еще бы год судились по этому вопросу», отметил судья.
Тогда представитель указала, что сделка итак значительно затянулась. «Одиннадцать месяцев у нас не исполнялась сделка со стороны ответчика. Полностью оплаченный товар в размере 500 млн руб. не поступил к нам в пользование. При этом ответчик продолжал им пользоваться безвозмездно, получал прибыль от сдачи в аренду, пользовался деньгами в размере 500 млн руб. и в текущий момент говорит о том, что никакие обязательства не были нарушены и никакие убытки не были причинены», — негодовала Горецкая.
Козлов добавил, что еще до перехода прав на объекты, 2 октября 2020-го, они подписали акт доступа с истцом, чтобы фирма могла пользоваться помещениями. Горецкая парировала, что этот документ предусматривал разовый допуск. Это было необходимо компании, чтобы провести технические исследования объекта. Но акт не предусматривал пользование помещениями, уверяла юрист.
После этого коллегия отложила рассмотрение дела до 25 июля.